✅ Le statut de « Loueur en Meublé Non Professionnel » (LMNP) est idéal pour investir seul en immobilier, offrant fiscalité avantageuse et flexibilité.
Le choix du statut juridique pour investir seul dans l’immobilier dépend de plusieurs facteurs, notamment de la nature de votre investissement, de vos objectifs financiers, et de votre situation personnelle. Parmi les options les plus courantes, on trouve la société civile immobilière (SCI), l’auto-entreprise, et l’entreprise individuelle. Chacun de ces statuts présente des avantages et des inconvénients qui doivent être soigneusement étudiés.
Nous allons explorer en détail ces différents statuts juridiques et les comparer afin de vous aider à déterminer quel est le meilleur choix pour investir seul dans l’immobilier. Nous examinerons les implications fiscales, la responsabilité juridique, ainsi que les aspects de gestion et de financement associés à chaque option.
1. La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est souvent plébiscitée pour l’investissement immobilier individuel car elle permet une gestion souple du patrimoine immobilier. Elle offre une grande flexibilité dans la répartition des bénéfices et des charges entre associés. Bien qu’elle nécessite une certaine formalité, notamment la rédaction de statuts, elle permet de limiter la responsabilité des associés au montant de leurs apports.
Avantages de la SCI
- Optimisation fiscale : possibilité de choisir l’imposition sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
- Transmission facilitée : la transmission des parts sociales est plus simple que pour un bien immobilier en direct.
- Gestion collective : possibilité d’associer plusieurs investisseurs et de mutualiser les ressources.
Inconvénients de la SCI
- Formalités administratives : création et gestion plus complexes, notamment l’obligation de tenir une comptabilité.
- Coût : frais de création et de fonctionnement qui peuvent s’accumuler.
2. L’Auto-entreprise
Si vous envisagez de louer un bien immobilier meublé, le statut d’auto-entrepreneur peut être une option intéressante. Ce statut est facile à mettre en place et offre une gestion simplifiée. Toutefois, il est important de noter que les revenus générés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Avantages de l’Auto-entreprise
- Facilité de création : procédure simple et rapide, sans capital minimum requis.
- Charges sociales réduites : régime micro-fiscal avantageux.
Inconvénients de l’Auto-entreprise
- Plafond de chiffre d’affaires : limité à 72 600 € par an pour les activités de location meublée.
- Responsabilité illimitée : risques financiers en cas de dettes.
3. L’Entreprise Individuelle
Le statut d’entreprise individuelle permet également d’investir dans l’immobilier, mais il expose davantage l’investisseur aux risques personnels. Contrairement à la SCI, la responsabilité de l’entrepreneur est illimitée, ce qui signifie que ses biens personnels peuvent être saisis en cas de défaillance financière.
Avantages de l’Entreprise Individuelle
- Gestion simple : moins de formalités que pour une société.
- Pas de capital minimum : idéal pour les petites structures.
Inconvénients de l’Entreprise Individuelle
- Responsabilité personnelle : risque élevé en cas de dettes ou de litiges.
- Fiscalité : imposition sur le revenu potentiellement plus élevée.
En somme, le meilleur statut pour investir seul dans l’immobilier dépend de vos objectifs, de votre tolérance au risque et de votre capacité à gérer des aspects administratifs. Il est souvent conseillé de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé pour vous orienter vers le choix le plus adapté à votre situation.
Avantages et inconvénients du statut de micro-entrepreneur
Le statut de micro-entrepreneur est devenu populaire parmi les investisseurs immobiliers souhaitant gérer seuls leurs biens. Cependant, ce statut présente à la fois des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de considérer avant de faire un choix.
Avantages
- Facilité de création: Le processus pour devenir micro-entrepreneur est simple et rapide. Aucune formalité compliquée n’est requise.
- Régime fiscal simplifié: Ce statut permet de bénéficier d’un régime fiscal allégé, avec un abattement de 50% sur le chiffre d’affaires, ce qui peut réduire considérablement les charges fiscales.
- Gestion simplifiée: Les obligations comptables sont minimales, ce qui permet une gestion plus légère de la comptabilité et des déclarations fiscales.
- Protection sociale: En tant que micro-entrepreneur, vous bénéficiez d’une couverture sociale, notamment en matière de santé et de retraite.
- Flexibilité: Ce statut permet de gérer ses investissements immobiliers à son rythme, sans pression de rendement immédiat.
Inconvénients
- Plafond de chiffre d’affaires: Les revenus annuels sont limités à 72 600 euros pour les activités de location, ce qui peut restreindre la croissance de votre activité.
- Pas de déduction des charges: Contrairement à d’autres statuts, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, ce qui peut être désavantageux si vous avez des coûts importants.
- Responsabilité illimitée: En tant que micro-entrepreneur, votre patrimoine personnel peut être engagé en cas de dettes professionnelles, exposant ainsi vos biens personnels.
- Moins de crédibilité auprès des banques: Les établissements financiers peuvent être plus réticents à accorder des prêts aux micro-entrepreneurs en raison de la nature informelle de ce statut.
Exemples concrets et cas d’utilisation
Imaginons un investisseur immobilier qui choisit le statut de micro-entrepreneur pour louer un appartement. Grâce à la facilité de création, il peut rapidement mettre son bien sur le marché. En bénéficiant du régime fiscal simplifié, il économise sur ses impôts et peut réinvestir dans d’autres projets. Cependant, si ses revenus dépassent le plafond, il devra envisager de changer de statut, ce qui pourrait entraîner des complexités administratives.
En résumé, le statut de micro-entrepreneur présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier, mais il est essentiel d’évaluer soigneusement les implications financières et juridiques associées à ce choix.
Choisir le statut de Société Civile Immobilière (SCI) pour l’investissement solo
Lorsqu’il s’agit d’investir seul dans l’immobilier, opter pour une Société Civile Immobilière (SCI) peut s’avérer être une option judicieuse. Ce statut juridique permet de gérer des biens immobiliers tout en offrant des avantages fiscaux et une certaine souplesse dans la gestion.
Les avantages d’une SCI
- Protection du patrimoine personnel: En créant une SCI, vous dissociez votre patrimoine personnel des biens immobiliers détenus, ce qui limite les risques financiers.
- Gestion flexible: La SCI permet une gestion simplifiée et une répartition des parts entre associés, facilitant ainsi la transmission de patrimoine.
- Optimisation fiscale: Les revenus générés par la SCI peuvent être imposés à l’impôt sur le revenu, ou opter pour l’impôt sur les sociétés, selon ce qui est le plus avantageux.
Cas d’utilisation concrets
Imaginons que vous souhaitiez acquérir un appartement à des fins locatives. En créant une SCI, vous pouvez déduire certaines dépenses liées à la gestion et à l’entretien du bien de vos revenus imposables. Par exemple:
Dépenses | Montant (€) | Type de déduction |
---|---|---|
Travaux de rénovation | 10,000 | Déductible des revenus fonciers |
Frais de gestion | 1,500 | Déductible |
Intérêts d’emprunt | 2,000 | Déductible |
En tenant compte de ces coûts, votre base imposable sera considérablement réduite, augmentant ainsi vos bénéfices nets.
Conseils pratiques pour créer une SCI
- Consultation d’un notaire: Avant de créer une SCI, il est crucial de consulter un notaire pour bien comprendre les implications juridiques et fiscales.
- Rédaction des statuts: Rédigez des statuts clairs qui précisent les règles de fonctionnement et de gestion de la SCI.
- Ouverture d’un compte bancaire professionnel: Une fois la SCI créée, ouvrez un compte bancaire dédié pour séparer les finances de la société et celles personnelles.
En résumé, une SCI est un outil puissant pour quiconque souhaite investir seul dans l’immobilier tout en profitant de la flexibilité et de la protection qu’elle offre. N’oubliez pas d’analyser votre situation personnelle et de faire appel à des professionnels pour optimiser votre investissement.
Implications fiscales du statut d’auto-entrepreneur en immobilier
Le statut d’auto-entrepreneur (ou micro-entrepreneur) est devenu une option populaire pour de nombreux investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier. Ce statut présente plusieurs avantages fiscaux, mais également des implications qui méritent d’être examinées attentivement.
Avantages fiscaux
Tout d’abord, l’un des principaux avantages du statut d’auto-entrepreneur est sa simplicité de gestion. Voici quelques points clés :
- Franchise de TVA : Les auto-entrepreneurs ne facturent pas la TVA tant que leur chiffre d’affaires ne dépasse pas un certain seuil, ce qui peut être avantageux pour les petites opérations immobilières.
- Imposition sur le revenu simplifiée : Les revenus générés par l’activité sont intégrés dans le revenu global et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Prélèvement libératoire : Sous certaines conditions, les auto-entrepreneurs peuvent opter pour un prélèvement forfaitaire qui simplifie le paiement de l’impôt.
Inconvénients et limitations
Cependant, il y a aussi des inconvénients associés à ce statut, notamment :
- Plafond de chiffre d’affaires : Les auto-entrepreneurs doivent respecter un plafond de chiffre d’affaires, qui pour les activités immobilières est fixé à 70 000 € par an. Dépasser ce seuil entraîne une requalification du statut.
- Absence de déduction de charges : Les auto-entrepreneurs ne peuvent pas déduire leurs charges réelles, ce qui peut être pénalisant si les dépenses liées à l’immobilier sont élevées.
Cas pratiques
Voici quelques exemples concrets pour mieux comprendre l’impact du statut d’auto-entrepreneur :
- Exemple 1 : Un investisseur achète un studio qu’il loue. Avec un chiffre d’affaires annuel de 30 000 €, il bénéficie de la franchise de TVA et d’une imposition simplifiée.
- Exemple 2 : Un autre investisseur, après avoir rénové plusieurs biens, dépasse le plafond de 70 000 €. Il doit alors changer de statut, ce qui peut entraîner des charges administratives supplémentaires.
En somme, le statut d’auto-entrepreneur en immobilier présente des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de bien comprendre avant de se lancer. Une planification fiscale adéquate et une bonne gestion de son chiffre d’affaires peuvent faire la différence dans la réussite de votre projet immobilier.
Investir en nom propre : opportunités et risques
L’investissement en nom propre dans l’immobilier peut s’avérer être une option attrayante pour de nombreux investisseurs. En effet, cette approche permet de tirer parti de plusieurs opportunités, tout en étant conscient des risques associés.
Opportunités de l’investissement en nom propre
- Contrôle total : En investissant en nom propre, vous avez une liberté totale sur la gestion et l’exploitation de vos biens immobiliers. Vous pouvez décider des rénovations à entreprendre, du loyer à appliquer, et des locataires à choisir.
- Avantages fiscaux : Les propriétaires peuvent bénéficier de certaines déductions fiscales comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les amortissements. Cela peut réduire le revenu imposable global lié à l’investissement immobilier.
- Valorisation du patrimoine : Investir dans l’immobilier permet d’augmenter la valeur de votre patrimoine au fil du temps, en fonction des fluctuations du marché. Par exemple, un bien acheté à 200 000 € pourrait valoir 300 000 € après 10 ans selon l’emplacement et les tendances du marché.
- Revenus passifs : En louant votre propriété, vous pouvez générer un flux de trésorerie passif qui peut être réinvesti ou utilisé pour d’autres dépenses.
Risques associés à l’investissement en nom propre
- Responsabilité illimitée : En tant que propriétaire, vous êtes personnellement responsable de toutes les dettes et obligations liées à votre bien immobilier. Cela signifie que si votre propriété ne génère pas de revenus, vous devrez couvrir les dépenses de votre poche.
- Fluctuation du marché : L’immobilier est sujet à des fluctuations de prix en fonction des conditions économiques. Une crise économique pourrait entraîner une baisse significative de la valeur de votre bien.
- Gestion des locataires : Trouver des locataires fiables peut être un défi. Des problèmes liés à des locataires non payants ou à des dégradations peuvent entraîner des coûts imprévus.
- Temps et effort : Gérer une propriété peut demander un investissement en temps et en effort, que ce soit pour la maintenance, la recherche de locataires, ou la gestion des documents légaux.
Exemples concrets d’investissement en nom propre
Considérons le cas de Jean, un investisseur individuel qui a acheté un appartement dans une ville en pleine croissance. En cinq ans, cet appartement a non seulement généré des revenus locatifs stables, mais sa valeur a également augmenté de 50%. Cependant, Jean a également dû faire face à des défis, notamment un locataire qui a causé des dégâts, entraînant des coûts de réparation significatifs.
Conclusion
Investir en nom propre présente des avantages considérables, mais il est essentiel de peser ces opportunités face aux risques potentiels. La clé pour réussir réside dans une planification minutieuse et une bonne gestion des biens.
Statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : une option viable ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans entrer dans le cadre complexe et souvent coûteux du statut de professionnel. Cette option est particulièrement adaptée aux particuliers qui envisagent de générer des revenus locatifs en louant des biens meublés. Dans cette section, nous allons explorer les avantages, le fonctionnement et les conditions d’éligibilité de ce statut.
Les avantages du statut LMNP
- Régime fiscal avantageux : Le statut LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal favorisé grâce à l’amortissement du bien immobilier ainsi que des meubles, ce qui peut réduire significativement votre base imposable.
- Simplicité de gestion : Comparé à d’autres structures, le statut LMNP est relativement simple à gérer. Vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité complexe et un expert-comptable n’est pas toujours nécessaire.
- Flexibilité : Vous êtes libre de louer votre bien à la durée que vous souhaitez, que ce soit à court terme ou à long terme, offrant ainsi une flexibilité dans votre stratégie d’investissement.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le bien loué doit être un bien meublé (comprenant au minimum un lit, une table et des chaises).
- Les revenus locatifs générés ne doivent pas excéder 23 000 euros par an, ou représenter plus de 50% de vos revenus globaux.
- Vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Exemples concrets de rentabilité
Pour illustrer la rentabilité du statut LMNP, prenons l’exemple d’un appartement acheté à 150 000 euros et loué à 800 euros par mois. Voici une estimation des revenus et des charges :
Éléments | Montant |
---|---|
Revenu locatif annuel | 9 600 euros |
Charges annuelles (taxes, entretien, etc.) | 2 000 euros |
Amortissement annuel (hypothétique) | 3 000 euros |
Revenu net imposable | 4 600 euros |
Dans cet exemple, même après les charges et l’amortissement, vous pouvez constater qu’il est possible de générer un revenu net intéressant tout en bénéficiant d’avantages fiscaux considérables grâce au statut LMNP.
Conseils pratiques pour réussir en tant que LMNP
- Choisissez soigneusement votre bien : L’emplacement est crucial. Recherchez des zones avec une forte demande locative.
- Meublez votre bien avec soin : Offrir un logement bien équipé peut vous permettre de maximiser vos revenus et d’attirer des locataires.
- Restez informé : Suivez les évolutions législatives qui pourraient influencer votre statut et vos obligations fiscales.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre une voie attrayante pour investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux et d’une gestion simplifiée.
Différences entre l’investissement en nom propre et via une société
L’investissement immobilier peut se faire de deux manières principales : en nom propre ou via une société. Chacune de ces options présente ses propres avantages et inconvénients, et il est essentiel de bien comprendre ces différences avant de prendre une décision.
Investissement en nom propre
L’investissement en nom propre signifie que vous achetez des biens immobiliers directement en votre nom. Voici quelques points clés à considérer :
- Droits de propriété: Vous êtes le propriétaire exclusif du bien, ce qui vous donne un contrôle total sur la gestion et l’utilisation de la propriété.
- Fiscalité: Les revenus générés par la location sont imposés à votre taux marginal d’imposition, ce qui peut être avantageux ou désavantageux selon votre situation financière.
- Responsabilité: En tant que propriétaire, vous êtes personnellement responsable des dettes et des obligations liées à l’immeuble.
Investissement via une société
Investir via une société, comme une SARL ou une SCI, offre plusieurs avantages :
- Protection des actifs: En cas de problèmes financiers, vos biens personnels sont généralement protégés des créanciers.
- Optimisation fiscale: Les sociétés peuvent bénéficier de régimes fiscaux plus favorables, comme l’impôt sur les sociétés, ce qui peut réduire la charge fiscale.
- Facilité de transmission: Les parts de la société peuvent être transférées plus facilement que des biens immobiliers individuels, facilitant ainsi la succession.
Comparaison des deux options
Critères | Nom propre | Société |
---|---|---|
Droits de propriété | Exclusifs | Partagés (selon le nombre d’associés) |
Fiscalité | Imposition personnelle | Imposition des sociétés |
Responsabilité | Personnelle | Limitée |
Simplicité de gestion | Élevée | Plus complexe (comptabilité, assemblées) |
Il est donc crucial de bien évaluer vos objectifs d’investissement et votre situation personnelle avant de choisir la structure qui vous convient le mieux. Pensez également à vous entourer de professionnels (notaires, comptables) pour vous accompagner dans votre démarche.
Impact du statut fiscal sur la rentabilité de l’investissement immobilier
Le choix du statut fiscal est crucial pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier. En effet, le régime fiscal sous lequel vous opérez peut avoir un impact significatif sur vos revenus, vos dépenses et, par conséquent, sur le retour sur investissement (ROI) que vous pouvez espérer. Voici une analyse des différents statuts fiscaux et de leur influence sur la rentabilité.
Les différents statuts fiscaux
- Propriétaire individuel : Ce statut est le plus simple à gérer pour un investisseur débutant. Les revenus générés par la location sont soumis à l’impôt sur le revenu.
- SCI (Société Civile Immobilière) : Cette structure permet de mutualiser les investissements. Les revenus peuvent être imposés à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu, selon l’option choisie.
- SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) : Bien que plus complexe, ce statut permet de bénéficier d’une imposition sur les sociétés, souvent plus favorable pour les gros revenus.
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Ce statut permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux avec une fiscalité sur les bénéfices non professionnels.
Comparaison des statuts fiscaux
Statut | Type d’imposition | Avantages | Inconvénients |
---|---|---|---|
Propriétaire individuel | Impôt sur le revenu | Facilité de gestion | Imposition progressive |
SCI | Impôt sur les sociétés ou sur le revenu | Gestion collective, facilité de transmission | Complexité administrative |
SASU | Impôt sur les sociétés | Protection du patrimoine personnel | Coûts de création élevés |
LMNP | Impôt sur le revenu, régime réel ou micro-BIC | Amortissements, régime fiscal avantageux | Conditions d’éligibilité à respecter |
Cas d’utilisation et exemples concrets
Voici quelques exemples illustrant comment le choix du statut peut influencer la rentabilité :
- Exemple 1 : Un investisseur choisit le statut de LMNP pour un appartement meublé. Grâce à l’amortissement, il réduit son revenu imposable, augmentant ainsi sa rentabilité nette.
- Exemple 2 : Une SCI achète plusieurs biens immobiliers. Les bénéfices sont réinvestis dans l’achat de nouveaux biens, permettant une croissance exponentielle de l’investissement.
Le choix du statut fiscal est une décision stratégique qui peut faire toute la différence dans votre projet immobilier. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel (expert-comptable ou conseiller fiscal) pour s’assurer que vous choisissez le statut le plus adapté à votre situation personnelle et à vos objectifs d’investissement.
Comparaison entre le statut de particulier et d’entreprise pour investir
Lorsque l’on envisage d’investir dans l’immobilier, le choix du statut est crucial. En effet, le statut de particulier et le statut d’entreprise présentent des avantages et des inconvénients distincts qui peuvent influencer votre rentabilité et votre flexibilité. Voici une analyse détaillée pour vous aider à faire un choix éclairé.
1. Statut de particulier
Le statut de particulier est souvent le premier choix pour ceux qui souhaitent investir sans trop de complications administratives. Voici quelques caractéristiques :
- Régime fiscal simplifié : En tant que particulier, vous serez soumis à la déclaration des revenus fonciers, ce qui peut être moins complexe.
- Exonération de plus-value : Si vous vendez votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value.
- Moins de coûts fixes : Pas de comptabilité stricte et moins de frais administratifs.
Cependant, le statut de particulier a aussi ses inconvénients :
- Responsabilité illimitée : En cas de dettes, vos biens personnels peuvent être en danger.
- Moins de possibilités de déductions fiscales : Les déductions disponibles sont souvent moins avantageuses que celles offertes aux entreprises.
2. Statut d’entreprise
Investir sous le statut d’entreprise, comme une Société Civile Immobilière (SCI), présente d’autres atouts :
- Protection des biens : La responsabilité est limitée aux apports, ce qui protège vos biens personnels.
- Optimisation fiscale : Possibilité de déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et de choisir le régime d’imposition.
- Facilité de transmission : Les parts de société sont plus facilement transférables, ce qui facilite la succession.
Toutefois, les inconvénients sont à prendre en compte :
- Complexité administrative : Création et gestion de l’entreprise nécessitent une comptabilité stricte et des formalités.
- Coûts supplémentaires : Honoraires de création, frais de comptabilité, etc.
Tableau récapitulatif
Critères | Particulier | Entreprise |
---|---|---|
Régime fiscal | Simple | Optimisé |
Responsabilité | Illimitée | Limitée |
Coûts administratifs | Moins élevés | Plus élevés |
Déductions fiscales | Limitées | Plus nombreuses |
En définitive, que vous choisissiez le statut de particulier ou d’entreprise, il est essentiel de bien réfléchir à vos objectifs financiers et à votre situation personnelle. Une planification prudente et une consultation avec un expert en fiscalité ou en droit immobilier peuvent également vous aider à optimiser votre situation.
Questions fréquemment posées
Quel statut est le plus adapté pour un investisseur immobilier individuel ?
Le statut de Société Civile Immobilière (SCI) est souvent recommandé pour les investissements immobiliers. Il permet de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine tout en optimisant la fiscalité.
Quels sont les avantages de l’investissement en nom propre ?
Investir en nom propre simplifie les démarches administratives et fiscales. Il permet également de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur les plus-values immobilières, notamment après une durée de détention suffisante.
Quelles sont les implications fiscales d’une SCI ?
Une SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Cela permet d’optimiser la fiscalité en fonction des revenus générés par les biens immobiliers.
Est-il judicieux de s’associer pour investir ?
Oui, s’associer peut diversifier les investissements et réduire les risques financiers. Cependant, il est essentiel de bien définir les rôles et les parts de chacun au sein de la structure.
Quels sont les risques associés à l’investissement immobilier ?
Les principaux risques incluent la vacance locative, les fluctuations du marché immobilier, et les coûts imprévus liés à l’entretien des biens. Une bonne préparation peut réduire ces risques.
Comment débuter efficacement dans l’investissement immobilier ?
Commencez par bien définir vos objectifs d’investissement, étudiez le marché et choisissez une stratégie adaptée à votre situation financière. L’accompagnement d’un professionnel peut également être bénéfique.
Point clé | Détails |
---|---|
Types de statuts | Société Civile Immobilière (SCI), Nom propre |
Avantages de la SCI | Gestion simplifiée, transmission facilitée, optimisation fiscale |
Risques principaux | Vacance locative, coûts imprévus, fluctuations du marché |
Stratégies d’investissement | Location classique, location saisonnière, achat-revente |
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